房東最常問的問題

我們直接向房東承租房子，租期通常為 3～5 年。合約期間不論房子有沒有順利出租、有沒有找到房客，房東每個月都準時收到約定的固定租金。

承租期間的裝潢改造、招租、房客管理與所有維護，都由我們負責。

費用：房東不需要支付服務費。我們的利潤來自轉租的租金差價與專業營運。

服務內容：房屋所有權與出租決定權仍在房東身上，房客由房東自行找定。租約簽訂後由我們接手管理：

• 租金與押金的收取管理
• 日常大小事協調、房客溝通
• 修繕安排
• 退租點交

招租與帶看媒合不包含在代管服務內：那屬於不動產經紀業的仲介業務範圍，我們的代管方案不承接這一塊。

費用：通常按實際收取租金的一定比例計收管理費，市場行情約為 5% 至 10%。

若您希望連找房客一起交給我們處理，適合的是「包租」而不是代管。

服務內容：針對毛胚屋、空屋或老舊房屋進行風格化改造，例如牆面油漆、家具配置、燈光設計等，把物件包裝成符合市場主流美學（日系無印、奶油風、Wabi-Sabi 等）的出租物件，藉此提升租金水準與出租速度。

費用：依實際施作坪數與軟裝家具採購預算，現場評估後報價。

包租：隨寓而安直接向房東承租物件，按月支付固定租金，房子由我們轉租出去。招租、選房客、收租、修繕都由我們負責，空置風險由我們承擔。

代管：房東仍為出租人，房客要由房東自己找定（招租媒合屬於不動產經紀業的仲介業務範圍，我們的代管方案不含這一塊）。我們收取服務費協助處理簽約之後的管理事務，空置風險仍在房東身上。

簡單說：想連找房客都不用管，要的是包租；只是缺人手處理租後雜務，才是代管。

不一樣。

一般房仲主要負責「媒合買賣」或「一次性帶看成交後收服務費」，成交之後就不負責後續管理。

包租代管提供的則是長期的營運、管理、修繕與租約維護服務。

一般需要房屋所有權狀（或建物登記謄本）與身分證明文件。

實際所需文件會在評估後由專人告知。

1. 填寫表單
2. 專人回覆，確認合作可能性
3. 房屋現場場勘
4. 合作提案與報價
5. 簽訂包租合約
6. 成功委託包租
7. 期滿續約或收回房屋

法律並未強制規定一定要公證。若屋主有要求，隨寓而安會協助安排公證租約。

依司法院所定的公證費標準，按「房屋租金總額」或「合約標的金額」的級距計算。

公證費用通常由雙方協議分擔，多數為各出一半。若您對費用分擔有不同想法，歡迎在簽約前提出討論。

依《租賃住宅市場發展及管理條例》第 17 條，房東把物件委託給合法登記的包租代管業者（例如我們），且租約約定供居住使用滿 1 年以上，可以享有：

• 每屋每月租金收入 6,000 元以下免納綜合所得稅
• 超過 6,000 元至 20,000 元的部分，以 53% 認列必要費用（一般房東是 43%，認列越多、要課稅的所得越少）

台北市的物件另有加碼：房屋稅、地價稅各減徵 40%（每屋上限各 1 萬元）。以上都不需要房客具備社會住宅或公益出租人身分。

詳細計算範例可以參考我們這篇文章：委託包租代管有節稅優惠？房東每月能省多少稅一次算給你看。

這些規定僅供參考，不是正式的稅務諮詢，實際稅額請洽會計師或國稅局確認。

可以。我們會現場評估屋況，部分物件可討論簡易修繕或優化建議，實際仍依評估結果而定。

可以。請提前告知目前的租約狀況，我們會協助評估銜接方式。

依合約約定，一般來說：

• 小項目維修由隨寓而安負責
• 房屋結構性問題（如壁癌、老舊管線）由房東負擔
• 人為損壞或消耗品（如燈泡、濾網清潔、房客使用不當造成的毀損）由房客負擔

具體細節皆會在合約中明確界定。

房東負擔：自然損耗或結構問題，例如壁癌、老舊管線漏水、非人為因素損壞的原配設備。

房客負擔：人為損壞或消耗品，例如燈泡、濾網清潔、房客使用不當造成的毀損。

具體細節皆會在合約中明確界定。

為避免影響居住品質與時效，合約通常會約定一個免報備的金額額度，例如新台幣 2,000 元至 5,000 元以內的小額急修（如水電零件更換），由我們先行代為處理並檢附收據實報實銷。

超過該額度的重大修繕，一定會先取得房東同意後才施工。

我們會嚴格執行催收程序，並依法發送存證信函。若已辦理公證，可直接透過法律途徑進行強制執行。

所有交涉與法律程序皆由我們代表處理，房東不需要親自出面與房客爭執。

可以。包租模式的核心精神就是「保證收租」——無論房客是否按時繳租、或房屋處於空置期，我們都必須依合約按時將租金支付給房東。

房東的收益不受影響。

不會。代管費是以「實際已收取的租金」按比例計算。

若房屋處於空置期、沒有產生租金收入，該期間就不會收取任何代管費用。

不用。租期屆滿雙方可自由選擇是否續約，若不續約會依約定時間點交還房屋。

包租期間由隨寓而安負責處理房客相關糾紛與修繕事宜，房東不需要直接與房客交涉。