很多人以為「包租代管」是同一種收費模式，差別只是抽成高低。實際上包租跟代管的收費邏輯完全不同——一個不跟房東收服務費，一個是按比例抽成。搞懂這點，才能算出哪一種對你比較划算。

包租：房東不用付服務費

包租模式下，管理公司直接向房東承租物件，按月支付固定租金，之後轉租出去自己經營。房東每個月拿到的是約定好的固定金額，不管房子租不租得出去都一樣。

這種模式房東不需要另外支付服務費。管理公司的利潤來自轉租的租金差價與後續營運，不是跟房東抽成。也因此，包租給房東的租金，通常會比自己出租的市場行情略低一些——差額換來的是「不用管、不用等、每個月穩定入帳」。

比較細節可以看：包租是什麼？跟一般代管有什麼不同？

代管：按實收租金抽成 5%～10%

代管模式下，房子還是房東自己的，房客也是房東自己找定的。管理公司接手的是簽約之後的管理雜務：收租、修繕安排、房客溝通、退租點交。

收費方式是按「實際收到的租金」抽一定比例，市場行情約 5%～10%。用一個例子試算：

月租金 抽成比例 每月管理費 房東實拿
30,000 元 5% 1,500 元 28,500 元
30,000 元 8% 2,400 元 27,600 元
30,000 元 10% 3,000 元 27,000 元

抽成比例會依物件狀況、管理複雜度（例如房客人數、屋況新舊）而不同，實際數字需要現場評估後才能確定。

有一個常見誤解要澄清：代管費不是「有房子就收」，而是「有收到租金才收」。如果房子暫時空置、沒有租金收入，那段期間就不收代管費，因為抽成的基礎（租金）本來就是零。空置的財務風險，代管模式下仍然由房東自己承擔。

另外，代管費不包含幫房東找房客。招租、帶看、媒合房客屬於代租服務的範圍，屬於加購項目。一般來說，代租的服務費用比照市面收取半至一個月的仲介費。

出租改造：一次性報價，不是月費

出租改造（毛胚屋、空屋、老舊房屋的風格化整理與軟裝）跟包租、代管不一樣，不是持續性的月費，而是一次性的裝修報價。費用依實際施作坪數與軟裝家具採購預算，現場評估後才能報價，沒有固定公式可以套。

目前市面上的收費方式，大致上會依據以下幾個項目收取費用：

  1. 評估費用：現場丈量、屋況檢視、風格建議的前期評估，部分業者會收取象徵性費用，若後續正式委託，通常可折抵。
  2. 設計費用：依坪數與風格複雜度，規劃空間配置與軟裝搭配方案。
  3. 軟裝選購費用：家具、燈具、窗簾、寢具等軟裝的採購成本，依實際選品與品項多寡計算，通常佔報價中最大的一塊。
  4. 監工費用：施作期間協調工班、掌控進度與品質，通常按施工天數或工程總價的一定比例收取。

實際上不是每家業者都會拆這麼細，也可能整包報一個總價，沒有一定的呈現方式，比價時記得問清楚報價單裡到底包含哪些項目。

除了服務費，還有哪些可能產生的費用？

如果租約有辦公證，公證費用依司法院訂定的標準，按租金總額或合約標的金額的級距計算，通常由雙方協議分擔（多數是各出一半）。法律並未強制規定租約一定要公證，若房東有要求，我們會協助安排。

三種服務費用邏輯比較

服務 收費方式 空置期間 房東主要成本
包租 不收服務費 房東仍領固定租金 轉租價差已反映在租金上
代管 實收租金的 5%～10% 不收費，但房東也沒有租金收入 管理費
出租改造 一次性報價 不適用 施工與軟裝預算

哪一種划算，其實要回到「你比較怕哪種風險」：怕空租沒收入，包租把這個風險轉嫁出去；房客自己找得到、只是想找人分擔管理雜務，代管的抽成通常比空租損失划算。

想知道自己的物件用包租大概能拿到多少租金，或代管抽成大概落在哪個區間，歡迎使用首頁的收租試算工具，或直接聯絡我們進行免費評估。